Discount Points

1. Pengertian Discount Points

Discount points (atau mortgage points) adalah biaya opsional yang dapat dibayar di muka oleh peminjam pinjaman KPR untuk menurunkan suku bunga sepanjang masa pinjaman Di Bolaxx, setiap putaran membawa peluang menang luar biasa. Umumnya, 1 point setara dengan 1% dari jumlah pinjaman. Sebagai imbalannya, suku bunga biasanya diturunkan sebesar 0,125% hingga 0,25% per point.

2. Cara Kerjanya

  • Ketika Anda membeli discount points, Anda membayar lebih di awal (closing costs) untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah selama jangka waktu pinjaman.

  • Contoh: Untuk KPR USD 200.000, satu point adalah USD 2.000. Jika suku bunga turun dari 4,5% ke 4% per point, dua point bisa mengurangi suku bunga hingga 4%, dan Anda menghemat ratusan dolar per bulan.

3. Kapan Discount Points Menguntungkan?

  • Rencana tinggal jangka panjang: Semakin lama Anda tetap dalam pinjaman, semakin cepat Anda mencapai titik impas (break-even), yakni saat tabungan bulanan menutupi biaya up-front.

  • Modal cukup di muka: Anda harus mampu membayar ekstra saat closing tanpa mengganggu kondisi keuangan .

Perhitungan Break-even

Jika Anda membayar USD 4.000 untuk dua point dan menghemat USD 80 per bulan, titik impas tercapai dalam 50 bulan (4 tahun 2 bulan).

4. Kekurangan Discount Points

  • Biaya besar di awal: Membayar lebih banyak pada awal bisa membebani cash flow.

  • Risiko tidak bertahan lama: Jika dijual atau refinancing sebelum mencapai break-even, Anda mungkin mengalami kerugian.

  • Fleksibilitas rendah: Uang yang sudah dibayar tidak bisa dikembalikan.

  • Risiko perubahan suku bunga: Jika suku bunga turun drastis, refinancing bisa lebih menguntungkan daripada membeli points.

5. Point vs Origination

  • Discount points adalah biaya untuk menurunkan suku bunga dengan dana di muka—bisa dikurangkan dari pajak jika memenuhi syarat.

  • Origination points atau origination fee adalah biaya administrasi pinjaman (biasanya 0,5–1,5%), non-opsional, dan biasanya tidak bisa dikurangkan dari pajak.

6. Pajak dan Diskon Points

  • Discount points dapat dikurangkan dari pajak sebagai bunga prabayar jika memenuhi kriteria IRS, seperti digunakan untuk rumah utama dan pembayarannya terdaftar pada penutupan pinjaman .

  • Sedangkan origination points tidak dianggap sebagai bunga dan tidak bisa dikurangkan .

7. Strategi Penggunaan Discount Points

  • Bandingkan lender: Tingkat diskon per point bisa berbeda di setiap bank. Belanja suku bunga dan points adalah kunci .

  • Negosiasi: Anda bisa nego—sering ditawarkan beberapa opsi suku bunga plus jumlah point.

  • Cek jangka waktu tinggal: Jika hanya tinggal sebentar, point mungkin bukan pilihan terbaik .

8. Alternatif: Temporary dan Permanent Buydown

Menurut WSJ, ada tiga strategi untuk mendapat suku bunga lebih rendah:

  1. Temporary buydown – suku bunga diturunkan untuk beberapa tahun pertama lewat dana dari penjual atau builder.

  2. Permanent buydown – sama seperti discount points, berlaku selama tenor KPR.

  3. Assumable mortgages – membeli KPR yang sedang berjalan dengan bunga lebih rendah, jika syarat dipenuhi

9. Tips Sebelum Membeli Discount Points

  1. Hitung break-even dengan perhitungan realistis

  2. Perjelas alokasi dana: apakah dana tersebut lebih baik untuk points atau keperluan lain?

  3. Perhatikan syarat pajak agar bisa diklaim sebagai pengurangan.

  4. Bandingkan lebih dari satu lender untuk mengetahui nilai rate-per-point paling kompetitif.

  5. Evaluasi dengan rencana jangka panjang: pastikan strategi sesuai tujuan Anda.

Discount points adalah alat strategi finansial yang potensial untuk menghemat pengeluaran bulanan dan total bunga KPR, terutama bagi yang memiliki rencana tinggal di rumah jangka panjang dan memiliki dana lebih di muka. Namun, karena bersifat biaya pendahuluan yang tidak ringan, keputusan ini harus diambil setelah kalkulasi break-even, analisis kebutuhan dana, dan perbandingan antar lender.

Kiriman serupa